代 理 词
尊敬的审判长、审判员和人民陪审员:
湖北诚智成律师事务所接受原告的委托,指派我们参加本案的诉讼活动。根据本案庭审查明的事实,针对本案争议的焦点问题“原、被告双方签定的房屋买卖合同是否有效”的问题,我们现发表如下代理意见:
一、未办理物权登记的,不影响合同效力
根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,被告的房屋在签订买卖合同时未取得两证并不影响合同的效力。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称该法)第三十七条第(六)项规定的“未依法登记领取权属证书不得转让的房地产”不包括拥有所有权但尚未办理两证的房屋,理由如下:
(一)该法第三十八条是开发商销售商品房的法律依据。在现实生活中,所有的开发商都只办理了初始登记,而没有取得每一套商品房的两证。若机械的按照该法条的文字理解的话,则所有的商品房买卖合同都是无效的。
(二)该法第四十四和四十五条是开发商预售商品房的法律依据。未竣工的预售商品房是绝对没有取得两证的,但该法规定其转让问题由国务院规定。
基于此,我们认为:该法并不禁止拥有所有权但尚未办理两证的房屋的转让,而只是1994年颁布的该法在文字表达方面尚有不足之处,因此,从法的解释的角度分析,该法第三十七条第(六)项的“依法登记领取权属证书”应理解为房屋产权证书或其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。现实生活中,这些证明材料有:房地产管理部门核发的商品房销售许可证、商品房预售许可证和开发商出具的发票等。在本案中,被告早已向开发商付清了全部购房款,被告早已取得了该房屋的所有权,即被告早已依法登记领取了权属证书。所以,原、被告双方签定的房屋买卖合同并不违反该法第三十七条第(六)项的规定。
综上,原、被告双方签定的房屋买卖合同是有效的。《合同纠纷网》(contracts.com.cn)版权所有,侵权必究。
以上意见,供合议庭参考。
此致
东西湖区人民法院
湖北诚智成律师事务所
代理人:刘源波律师 陈哲实习律师
2008.01.31