律 师 函
湖北××房地产开发有限公司：
湖北诚智成律师事务所（以下简称本所）接受周××（以下简称买受人）的委托，就贵司交付商品房严重不符合合同约定而只愿意以5000元/套的标准向买受人赔偿的违约行为向贵司致函如下：
一、2005年3月24日，就贵司开发的位于本市硚口区解放大道×××号的××××××国际大厦的商品房，买受人与贵司签订了合同编号为0500512、0500513、0500514和0500515的四份《武汉市商品房买卖合同》，买受人按照合同约定如期付清了全部购房款。
二、2006年5月30日，贵司通知买受人收房时，买受人发现贵司有以下严重违约行为：（一）未出示符合商品房达到交付使用条件的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》等相关证明；（二）整栋楼房多建了两层，使买受人购买的顶楼荡然无存；（三）房间内天花板中间无端的多出了一个庞大的烟道，入门处多建了一个壁柜，这样使房间显得十分压抑。
三、入住后，买受人发现商品房还有漏水和不隔音等建设工程质量方面的问题，截止目前为止，贵司尚未完全解决。
四、在办理两证方面，买受人是委托隶属贵司的物业公司代办的。根据两证颁发的时间，以及买受人的调查，贵司未能在商品房交付使用之日起90日内将办理两证需由贵司提供的全部资料报产权登记机关备案。
五、由于对贵司严重违约交付的商品房不满意，买受人意欲出售该四套商品房后重新买房而不愿与贵司纠缠，但始料不及的是：房屋中介机构介绍过来的买主看到房间内的烟道后即直摇头！估计此烟道给房屋造成的贬值比例在15%以上。基于以上情况，事后买受人与贵司交涉后得到了贵司只愿意以5000元/套的标准向买受人赔偿的答复。无奈之下，2007年8月29日，买受人与本所签订了委托本所全权处理与贵司商品房买卖合同纠纷的协商、仲裁事宜的合同。
六、在对××××××国际大厦详细、充分的了解后，本所认为：贵司未经批准变更规划严重的影响了买受人所购商品房的质量和使用功能，根据双方签定合同第十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，买受人有权利解除合同，即退房。如果按照该方案操作的话，贵司承担的违约责任应该是退还购房款及按照合同约定商品房应升值的部分，即退还按照合同约定商品房的现有价值，而不是贵司主张的退还购房款。另外，贵司给买受人造成的办理两证等其他方面的损失也是贵司违约行为造成的，也应当赔偿。很显然，如果按照该方案操作的话，势必会给贵司带来不小的损失和冲击，贵司为防止其他业主依葫芦画瓢也肯定会使出浑身解数予以反击，这样则极有可能给有诚意解决问题的双方带来不必要的麻烦和不便。为此，在经过综合考虑后，本所给买受人建议的第一选择是要求贵司合理赔偿，然后再自行卖房。根据本所的调查，并征得买受人的同意，本所希望贵司按照同地段房屋价值的12%的标准向买受人赔偿。需要说明的是：买受人卖房的折扣应该在15%以上，是不可能借此获得不义之财的。
七、本所了解到的情况，如有不实之处或贵司有不同意见，望贵司及时（2007年10月15日之前）与本所联系，以免造成不必要的误会，逾期买受人将在不另行通知贵司的情况下直接向武汉仲裁委员会申请仲裁。
由于买受人与贵司之间的商品房买卖合同纠纷比较特殊，本所接受委托后，就此纠纷咨询了武汉市著名的房地产评估公司、武汉仲裁委员会房地产开发仲裁中心的资深仲裁员等多方面人士，现着眼全局并综合考虑双方的实际情况，首先发出本《律师函》与贵司友好协商，望贵司慎重考虑！《合同纠纷网》（contracts.com.cn）版权所有，侵权必究。
顺颂商祺！！
湖北诚智成律师事务所
刘源波律师 魏守波实习律师
2007.09.25
电话：87660637 87660360 13035108357
地址：武汉市武昌街道口珞珈山大厦A座14楼
欲了解本所曾办理的类似案件，详情可登陆www.contracts.com.cn网站。