买卖不破租赁

　　案例：

　　刘备是汉正街做服装的生意人，2003年7月份左右与汉阳某商厦甲签订了一份为期3年的租赁合同，租金每年一付，第二年的租金提前一个月交。过去的一年里一切正常，但今年刘备正准备去交租金时，突然收到银行乙及其法律顾问荀彧的通知，说甲早已将房屋抵押给了乙，让其赶快搬走，并且甲也想重签合同不收租金。而刘备在与甲签订合同之后，对其租用的房屋装修花费了十几万，现在搬走不但其投入的资金不能收回而且会对其生意造成影响。看着其他承租者（不乏大公司、大老板）纷纷离去，刘备是否要搬走呢？是否需要重签合同呢？

 

　　法律意见：

　　1.刘备是否要搬走？

　　有两种情形：一是甲能够清偿对乙的到期债务，合同当然继续有效，刘备向甲按时交纳租金即可。二是甲不能清偿到期债务，房屋的所有权有可能会转移给乙，但根据“买卖不破租赁”，即租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同仍然有效，刘备可以把租金交给乙就可以了。不管是那种情形，刘备都不需要搬走。

　　2.是否需要重签合同？

　　签订、修改及解除合同都必须有双方的同意方可。甲若坚持不收租金，刘备也不需要打官司，可直接以向公证机关提存的方式来履行交租义务，省事省心。

 

　　友情提醒：

　　承租人经常花费大量装修费去装修门面或工厂，而合同通常是一年一签。虽然承租人在续租上享有优先权，一旦出现与房东摩擦或有人抬租等恶劣情况，承租人则很容易处于被动局面。想要进行房屋装修的承租者，一定要在合同中尽可能约定租赁期以及涨租幅度等。