成功化解野蛮拆迁——直击《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的立法违法

　　发生在2003年的野蛮拆迁事件太多，武汉也好，湖北也好，全国也好，大家看到的多是野蛮的一幕幕，但看到的成功抵制野蛮拆迁的事例可能并不多。我希望刊登一起成功的维权案件能对广大的被拆迁户有所裨益。

　　汉正街在80年代是全国闻名，近些年在同类市场中虽有滑坡，但瘦死的骆驼比马大，汉正街还是引起了开发商的兴趣，某房地产公司甲“取得了某地段的拆迁权”。很快，甲公司就摆平了绝大多数被拆迁人的问题。

　　2003年底，原告为公司甲、被告为武汉市规划局、刘备等6人为第三人的行政诉讼以原告撤诉收场，时至今日，唯有刘备一家的房屋（通称钉子户）仍然耸立于汉正街的沿河大道，形成一处独特的“风景”。本案代理词如下：

 

 

尊敬的审判长、审判员：

　　根据我国相关法律规定，我受第三人刘备等6人的委托，担任其代理人，依法参加本案的诉讼活动。受案后我调查走访了有关单位，向有关专家教授作了咨询，查阅了大量的相关资料，参加了法庭调查，在了解本案的事实后，现根据事实和法律发表如下代理意见：

　　一、本案在事实上不存在争议

　　沿河大道233号的房屋，系刘备等6人祖辈遗传至今，早在清朝年间即为经商之用。新中国成立改革开放后，从1982年起第三人开始开旅社，并一直从事经营活动至今。1985年，刘备等6人在取得相关许可后将房屋翻修为2层半楼房，实际批准为2层，半层被处以罚款后被保留。两证双登期间，其他手续不全的房屋在交纳相关规费后基本上予以了登记，因当时居住此处的刘备经商繁忙所致将登记之事疏忽而未将半层变更为有证产权。1994年该地段曾经拆迁过一次，第三人拥有的房屋前半部已被拆迁，因当时未能找到门面还建，故后来与拆迁指挥部签订协议留到此次解决。2003年原告取得该地段的拆迁权。

　　二、本案争议的焦点之一：一楼房屋是在用作经营不存在争议，但究竟是应以住宅还是门面（商铺）来予以还建是被告适用法律、人民法院审理本案需要搞清楚的问题

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房屋地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”很显然，第三人的房屋一楼部分应被认定为商业经营用房。

　　再看《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称《办法》）。首先，《办法》第二十九条第二款如下规定：“私房和自管房用途以房屋所有权证登记为准；……”根据其规定，单凭文意解释，结合第三人的情况，则第三人一楼的房屋应被认定为住宅。但如果根据《办法》生效之前的地方规章，正如被告代理人所言“三证合一”，按照《办法》之前的规定，一楼是应当还门面的”。而如果再如被告代理人所言“《办法》中关于房屋用途认定的修改是为了杜绝一部分人实际未经营却领取营业执照企图多予补偿”，则《办法》的文意解释却恰恰侵犯了另外一部分人应该保护的权益。

　　其次，其制定机关武汉市人民政府并不是《条例》中所述的主体，不是省、自治区、直辖市人民政府。

　　另外，关于《条例》施行以来，其它各省或直辖市都制定了相应的地方法规或规章，关于房屋用途如何认定大都未作详细规定，下面摘录其中江苏省、浙江省、成都市等关于用途认定有规定的部分法条作为本案的参考。

　　2002年10月24日施行的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条：“……（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应参照经营用房评估；……”

　　2001年11月2日施行的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十五条：“1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经规划、土地管理部门同意改变房屋用途的，其房屋用途的认定办法，由市、县人民政府规定。改变房屋用途，按规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前依法交纳土地收益金。”

　　2001年11月1日施行的《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条：“……（二）房屋所有权证记载为住宅的房屋，拆迁范围确定前实际作为营业用房的，在交验拆迁范围确定前的营业执照、交税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业用房认定。……”

　　观察发现，以上地方法规或规章才是真正的结合本地实际情况，在上位法（即《条例》）的规定范围权限内制定实施具体条例或办法，达到了制定地方法规或规章的目的。而《办法》中关于用途认定的规定单从文意理解来看，很明显是与《条例》相违背的。根据《中华人民共和国立法法》第七十九条第二款、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条第一款和第五十三条第一款（最后附具体法条）之规定，对一楼房屋用途的认定应适用《条例》，将一楼房屋认定为门面。

　　三、本案争议的焦点之二：三楼无证部分应如何对待

　　根据被告文件《关于印发〈武汉市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（试行）〉的通知》第三条第1项、第六条规定，三楼部分为1985年与一、二楼同时所建，性质为加层，并已取得用地、建筑红线（一、二楼属有证房屋），故应按照有证房屋拆迁评估单价的90%补偿。

　　被告代理人所言只针对那些完全无证房屋适用，我认为：既然完全违章都予以保护和补偿，那部分违章（已取得用地、建筑红线，并不另外占用国家的土地）又为什么不适用呢？岂非自相矛盾。

再又认为是内部文件，不对外，既然适用于一些情况、一些人，那又怎能说不对外呢？

　　被告再用只是试行或可能马上就要废止的说法来否定第三人三楼部分的法律适用问题，是对自己当前错误裁决行为的承认。还没废止吗？

　　四、关于二楼的问题

　　虽然在庭审时未予争论，但第三人及其代理人庭后仔细察看行政裁决书后发现：二楼部分同样一直是办公用房，怎么能只以住宅认定呢？本着“人民法院审理行政案件，以事实为根据，以法律为准绳”的原则，故一并提出，请求对二楼部分以办公用房予以认定从而确定还建标准。

　　附相关法条：

　　《中华人民共和国立法法》第七十九条第二款：行政法规的效力高于地方法规和规章。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条第一款：人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方法规为依据……

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款：人民法院审理行政案件，参照国务院部、委根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章以及省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在的市和经国务院批准的较大的市的人民政府根据法律和国务院的行政法规制定、发布的规章。

　　此致

硚口区人民法院

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