谈21世纪不动产武汉房屋中介公司格式条款合同的一点瑕疵
发布时间:2006-1-8
来源:合同纠纷网
作者:刘源波
2005年12月31日,我代理的一起房屋买卖合同纠纷在历时14天后就圆满结束了。因为精力缘故,我先小结该案的部分心得或法律意见,以飨本站网友。
该案是21世纪不动产武汉区域分部经纪的一起房屋买卖合同纠纷,签定的也是21世纪不动产武汉区域分部的格式条款合同。
合同中的违约责任条款第1项为:“……1)甲(卖方)乙(买方)任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,拒绝履行本合同或中途解除合同的,均属违约,违约方须向对方分别支付本合同第二条约定的房屋成交价的5%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,违约方应据实赔偿,且丙方(中介公司)所收取的服务费不予退还……”这个条款对于不想卖房的我的当事人来说非常不利——815000元的房屋如果不卖则要承担4万多元的违约责任。
由于之前经过了仔细的思考,在第一次意见交换时,我就告诉我的对方当事人:“这个条款是无效的,因为它不是买卖双方当事人的真实意思表示,如果你们对我的观点有异议,你们可以向其他律师或合同法方面的专家、教授咨询或探讨。”不久,我对该格式条款合同中这一条款的理解得到了中介公司的默认,最终也为本案三方当事人的迅速和解打下了基础,避免了一场不必要的官司。
虽然,在和解后买方仍有怨言,但能得到我的当事人(卖方)和房屋中介公司的认可,我还是颇感心慰。
附相关法条:
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。